Facendo un esempio:
. Un’impresa di costruzione ha realizzato nel 2006 10 appartamenti di pari metratura ed ultimato i lavori il 31-12-2006 spendendo 1 milione di euro con 100 mila euro di IVA a credito;
. Nell’anno 2006 ha detratto interamente l’IVA di cui sopra avendo un pro-rata del 100%;
. Entro il 31-12-2010 ha venduto solo 5 degli appartamenti edificati con applicazione dell’IVA (in quanto ceduti entro i 4 anni);
. Qualora venda i restanti 5 entro il 31-12-2011, usufruendo dell’allungamento di un anno, (previsto dalla legge di stabilità) può applicare ancora l’iva sulle stesse cessioni.
. Qualora i 5 appartamenti o quelli invenduti nel 2011 vengano ceduti dopo il 31-12-2011, cioè nel 2012, l’operazione rientra nel regime di esenzione, essendo decorsi i 5 anni dall’ultimazione dei lavori (che abbiano detto completati il 31-12-2006), ed in tal caso occorre operare la rettifica della detrazione ai sensi del disposto dell’art. 19-bis DPR 633/72 e restituire l’IVA risultante da detti calcoli.
Per la rettifica i riferimenti sono l’ art. 19 co.5 e l’art. 19-bis2 commi 2 e 4 del Dpr 633/72.
Da notare che il regime normale, per la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte di imprese che l’abbiano costruiti o ristrutturati, è quello di esenzione dall’IVA, con la possibilità di optare per l’imponibilità, prevista dall’art. 10 comma 1 n 8-ter lett. d) del DPR 633/72, per i cinque anni successivi a quello di ultimazione degli immobili venduti.
