Il tema della responsabilità personale dell’amministratore condominiale va sempre legato al fatto che costui è legato allo stabile amministrato da un contratto di mandato senza rappresentanza. Il quadro della responsabilità dell’amministratore di condominio è sotto la continua evoluzione: un chiaro esempio è la sentenza 17983 del 2014 con la quale la Cassazione richiama i principi della decisione 25251 del 2008. La sentenza del 2008 chiarisce che “l’amministratore è custode dei beni condominiali; ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinchè esse non rechino danni a terzi o agli stessi condomini”. La Suprema Corte ha ripreso il principio: la sentenza 17983 aggiunge che “la responsabilità extra contrattuale verso i terzi risulta predicabile, ex articolo 2051 del Codice civile, esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore la possibilità di ricorrere in responsabilità nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo”.
Il concetto di custodia che fonda la responsabilità sull’articolo 2051 del Codice civile sarebbe “altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni e sussiste, rispetto ai soggetti terzi e sul piano extracontrattuale, in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria”. Da queste sentenze si può dedurre che il terzo danneggiato possa agire per la responsabilità di cui all’articolo 2051 del Codice civile solo nei confronti del condominio e, quindi, di tutti i condomini, essendo il condominio un semplice ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, mentre il terzo soggetto non potrà che rivolgersi direttamente all’amministratore, anche se quest’ultimo sia venuto palesemente meno ai propri obblighi di custodia della cosa comune. All’esito della condanna sarebbe stato lo stesso stabile ad avere il diritto di richiedere il risarcimento dei danni all’amministratore per avere inadempito agli obblighi derivanti dal contratto di mandato, tra i quali figura anche la corretta gestione dei beni condominiali. La sentenza pubblicata del 2014 è di nota rilevanza dato che sarebbe ingiusto considerare l’amministratore di condominio come diretto responsabile per il risarcimento dei danni subiti da un terzo e derivanti dai beni condominiali.
