Mutui casa 2011, guida alla scelta del tipo di tasso: fisso o variabile o misto.

#pinomerola

Il 2011 inizia bene per le famiglie che hanno un mutuo a rata variabile. Difatti il tasso di riferimento EURIBOR che determina l’importo mensile da pagare è sceso di nuovo sotto la quota dell’1%.

I mercati interbancari regolati dal tasso EURIBOR, sono sotto tensione per la crisi dei debiti europei , e ciò continua a frenare la BCE che altrimenti avrebbe già normalizzato la situazione dei tassi, abbassati in tutta fretta dopo il crack Lehman. Venerdì infatti il tasso euribor scadenza tre mesi è stato fissato allo 0,997% mentre per la scadenza ad un mese allo 0,759%.
Anche per i prossimi due anni si può stare tranquilli in quanto si prevede che la base del tasso variabile EURIBOR raggiungerà la media storica del 3% solo nel 2012, se si pensa che ad ottobre 2008 era al 4,57%. Il tasso variabile finito ed effettivo applicato sul finanziamento ipotecario si determina sommando al tasso euribor di riferimento lo spread (guadagno della banca) normalmente intorno all’1,65 % o giù di lì, con il risultato che su di un mutuo a tasso variabile si pagherà , sull’importo ricevuto in prestito, un interesse uguale a 1,05 (euribor marzo ) + 1,65 (spread banca) = 3,70% (effettivo). Ovviamente lo spread varia da banca a banca e può essere anche oggetto di trattativa all’atto della stipula.

Esempio:

il 2-01-2008 è stato contratto un mutuo quindicennale, a tasso variabile, pari a 150.000,00 euro , soggetto a euribor a 3 mesi (4,57 % gennaio 2008) per il quale quindi si pagava una rata di 1283,68 euro al mese (aggiungendo al 4,57% sempre lo spread dell’1,65% della banca per un tasso finito del 6,22%.

Nel 2010 la rata è scesa a 1.014,37 euro mensili ( ipotizzando un tasso finito del 2,69% [1,04+1,65 ] poichè l’euribor per tutto l’anno scorso è stato appena sopra l’1% (1,04 a ottobre 2010).

Adesso con tale critica situazione finanziaria europea e mondiale, l’Euribor raggiungerà probabilmente la media storica del 3%, come detto, solo nel 2012, mentre per l’intero anno 2011 si potrà godere ancora ed addirittura di una rata leggermente più bassa di quella pagata nel 2010.

Per i mutui modulari vale la stessa indicazione. Difatti i mutui modulari o misti sono quei mutui che durante l’intera durata del finanziamento danno la possibilità di passare dal tasso fisso al variabile e viceversa a step annuali. Per esempio per un mutuo quindicennale si può esercitare l’opzione al 2°, 5°, 7° e decimo anno; scadenze in cui si può decidere di pagare da un tasso fisso al variabile e viceversa.

Per chi volesse invece accendere un nuovo mutuo a tasso fisso o passare attraverso la surroga dal variabile al fisso, e per il quale, si puntualizza, la rata da pagare resta immutata per l’intera durata del mutuo stesso, la base di riferimento è il tasso IRS oggi al 3,60% a 20 anni e al 3,20% a 10 anni – (a cui va sempre aggiunto lo spread bancario), non troverà a lungo tali condizioni favorevoli per due motivi:

– il tasso fisso IRS è visto in crescita;
– il piano famiglie adottato dall’Abi che a settembre aveva permesso la sospensione del pagamento delle rate per 31.000 famiglie scade a gennaio 2010, ma che con ogni probabilità a detta dell’Abi sarà riconfermato).
– sul piano famiglie suddetto in ogni caso non bisogna far riferimento perchè solo 1 famiglia su tre che ne ha fatto richiesta ne ha ottenuto la sospensione, in quanto, per accedervi, devono ricorrere gravi motivi quali ad esempio la perdita del posto di lavoro e con famiglie mono-reddito.

Certamente la tentazione, di chi ha già in essere un mutuo, di passare dal tasso variabile al tasso fisso non è una scelta da scartare a prescindere; chi punta sulla sicurezza di una rata stabile per tutta la durata del finanziamento può scegliere il fisso per poi riscontrare a posteriori di aver adottato una strategia valida. Attualmente la scelta del tasso fisso non ha certamente una convenienza finanziaria, ma probabilmente solo una convenienza soggettiva del mutuatario per una tranquillità personale-caratteriale sulla sicurezza dell’importo da pagare.

A nosto parere, viste le notevole incertezze finanziarie e le sicure volatilità delle borse dei prossimi anni e quindi dei tassi di interesse, tra cui Euribor e Irs, il mutuo da scegliere che sia nuovo o surrogato (da un mutuo precedente) è quello MISTO O MODULARE, in cui sono previste contrattualmente vie d’uscita intermedie rispetto all’intero periodo di ammortamento, cioè diritti di opzione a cadenza biennale o triennale con cui poter passare da un tipo di tasso ad un altro a seconda di valutazioni di convenienza e analisi delle prospettive future.

In questo momento, ad esempio, per un nuovo mutuo si potrebbe partire con il tasso variabile perchè più conveniente, e tra due anni valutare se continuare sempre con il variabile oppure passare al fisso per altri due anni o tre anni.
In quella data occorrerebbe prima valutare il tasso euribor vigente per poi fare una prevesione per il futuro a due o tre anni:

se ad esempio si prevede all’atto dell’opzione e fino alla prossima un’incremento notevole del tasso Euribor, in quel caso ovviamente si opterebbe per l’applicazione del tasso fisso, se quest’ultimo desse più garanzie di convenienza, e ciò rispetto anche alla durata residua del finanziamento.

In tal modo si potrebbe giocare con tranquillità al risparmio di interessi.

Stessa cosa vale se si decide di accendere un mutuo variabile con cup (o tetto massimo), nel senso che il mutuo acceso è a “tasso variabile puro” (attualmente come detto conveniente) ha un ombrello (con cui ripararsi) o tetto previsto in contratto, oltre il quale il variabile non può salire. “Ad esempio con un tasso variabile con cup – tasso massimo applicabile- del 5,50% (che corrisponderebbe forse al tasso fisso tra qualche anno) si fruirebbe intanto oggi del risparmio dovuto al bassissimo euribor per poi mal che vada ritrovarsi tra qualche anno a pagare quanto si sarebbe pagato già da adesso scegliendo il fisso.

n.b.: Gli spread applicati dalla banca, e da noi indicati a mò di esempio all’ 1,65% variano da istituto ad istituto, per cui non hanno riferimenti reali al mercato attuale.

Legenda:

Euribor = Euro interbank offered rate sono i tassi interbancari a breve termine, utilizzati nell’area Euro. Sono rilevati giornalmente per diverse periodi di finanziamento. Sono applicati anche per i mutui, quale parametro per l’applicazione degli interessi, di solito a 3 o 6 mesi.

Irs = Interest rate swap sono tassi interbancari a medio-lungo termine e vengono utilizzati per ricavare la rata fissa ed immodificabile per tutta la durata del prestito. Variano al variare della durata del prestito.

Commento a cura di Rivista Fiscale Web.
Fonte ideativa: Il sole 24 ore.