Sulla caparra confirmatoria – pagata sul preliminare di vendita – l’IVA non è dovuta a meno che la somma versata non sia un’anticipazione sul prezzo.
E’ quanto ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5982 del 14 marzo 2014, stabilendo che la “caparra confirmatoria” non è necessariamente soggetta ad IVA, ma bisogna valutarne la natura di anticipazione sul prezzo finale, per decretarne l’ assoggettamento ad IVA.
“La caparra confirmatoria” è quella somma di danaro pagata alla controparte per garantirsi l’impegno alla vendita.
Se il pagamento della caparra confirmatoria ha natura risarcitoria, questa non soggiace al campo di applicazione dell’IVA e quindi sarà soggetta alla sola imposta di registro proporzionale.
Se invece la caparra confirmatoria, fungerà da acconto sul prezzo, sulla somma versata sarà dovuta l’imposta sul valore aggiunto come “anticipazione” sul prezzo finale di compra-vendita.
Nella fattispecie di causa l’Agenzia delle Entrate aveva accertato che l’importo pagato a titolo di caparra confirmatoria era esclusa dal campo di applicazione dell’IVA, mentre il contribuente ne sosteneva la natura di anticipazione sul prezzo.
Il ricorso era diretto a includere la fattura della caparra confirmatoria nel pro-rata di detraibilità sull’IVA ACQUISTI ai fini della detrazione.
La nostra opinione.
In merito all’ assoggettamento IVA della caparra confirmatoria, riteniamo che occorre scindere in due momenti la compravendita immobiliare:
- Il pagamento della caparra confirmatoria sulla promessa di vendita non è soggetta ad IVA «fino a quando» si potrà verificare l’inadempienza di una delle parti, e in tale ipotesi il pagamento della caparra avrà natura solo risarcitoria e quindi non soggetta ad IVA.
- «Quando la garanzia non ha più motivo di esistere», dopo che entrambe le parti adempiono ai loro impegni (sottoscrivendo il rogito notarile di compravendita), il pagamento effettuato a titolo di caparra confirmatoria “cambia natura” e diventa acconto sul prezzo. Solo in quel preciso momento, secondo noi dovrà scontare l’IVA UNITAMENTE ALL’EVENTUALE SALDO.
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