Un problema di interpretazione dell’art. 67 del T.U.I.R. riguarda la tassabilità delle plusvalenze sulla cessione di immobili prima dei cinque anni dall’acquisizione (in divisione ereditaria dell’intera proprietà dell’appartamento) a seguito di successione pregressa a quote indivise.
Diciamo subito che quando l’immobile sia stato acquisito per successione ereditaria (anche un giorno prima della vendita) non c’è mai plusvalenza tassabile.
Infatti l’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR recita in una parte “b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari“, sono soggette a plusvalenza tassabile.
Quindi la vendita di un immobile ricevuto per successione è sempre esente da plusvalenze.
Caso diverso, che capita spesso, si realizza quando un asse ereditario INTESTATO E INDIVISO TRA più eredi è costituito da immobili a proprietà indivisa, e solo dopo anni si procede alla divisione ereditaria.
Se uno di questi eredi, divenuto proprietario al 100% di un singolo immobile solo dopo la divisione ereditaria (e che prima deteneva ad esempio per 1/3) cede l’immobile, avrà tassazione di plusvalenza per 2/3 del valore di compravendita.
MA NON SEMPRE.
Infatti la plusvalenza rileva, IN CASO CESSIONE DI IMMOBILE OGGETTO DI DIVISIONE ROGATA PRIMA DEI CINQUE , quando la divisione stessa prevede un conguaglio in denaro, o una permuta senza esborso, o altro trasferimento di valori tra gli eredi a titolo oneroso limitatamente alla quota dei 2/3 acquistata con atto divisorio (nel caso in cui il cedente era già proprietario di 1/3 dell’immobile venduto per atto di successione).
Quando la divisione INVECE è senza conguaglio, ossia riguarda la regolarizzazione di diritti, LA SUCCESSIVA CESSIONE PRIMA DEI 5 ANNI (dalla divisione) NON E’ MAI OGGETTO DI TASSAZIONE PER PLUSVALENZA.
Lo spirito della legge infatti impone la tassabilità della plusvalenza quando l’acquisizione sia avvenuta a titolo oneroso, e la vendita si presume decisa a scopo di capital gain.
Esempio:
Nel 1995 3 eredi ricevono per successione 3 appartamenti dal defunto genitore.
Ognuno è proprietario per 1/3 di tutti gli appartamenti.
Solo nel 2013 decidono di sistemare le proprietà e recandosi dal notaio ognuno di essi diventa proprietario al 100% di un singolo appartamento.
Nel 2015 uno di questi eredi decide di vendere il suo appartamento, (quindi prima dei 5 anni). Cosa succede in tal caso?
SE LA DIVISIONE DEL 2013 È SOLO REGOLARIZZAZIONE DI DIRITTI SENZA CONGUAGLIONON VI E’ PLUSVALENZA TASSABILE.
Se invece la divisione è a conguaglio, ossia chi aveva UN TERZO del suo appartamento ne diventa proprietario al 100% versando un controvalore agli altri, la plusvalenza è tassabile solo per la quota acquisita a titolo oneroso durante la divisione.
Se ad esempio nell’atto di divisione uno degli eredi acquisisce dagli altri la restante quota di 2/3 di un singolo immobile (pagando una differenza agli altri comproprietari) e poi lo vende nei cinque anni:
LA PLUSVALENZA SARA’ TASSATA PER UNA BASE IMPONIBILE COSI’ DETERMINATA:
ESEMPIO:
VALORE DELL’IMMOBILE ACQUISTO PER INTERO NEL 2013 DICHIARATO NELL’ATTO DI DIVISIONE = 100.000 EURO;
DOPO DUE ANNI IL PROPRIETARIO LO VENDE PER EURO 200.000.
IN QUESTO CASO LA PLUSVALENZA SARA’ UGUALE A (200.000 X 2/3) – (100.000 x 2/3) = 133.333 – 66.666 = 66.667.
LA PLUSVALENZA TASSABILE COME REDDITO, SU CUI PAGARE LE TASSE (COME REDDITI DIVERSI O CON IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 20% – direttamente al notaio e quasi sempre più conveniente) E’ DI EURO 66.667,00. Queste slide del Consiglio Notarile di Salerno potranno essere di ottimo aiuto.
PINO MEROLA
per quesiti in merito lasciate il vs. numero sul numero 339 6952105. Sarete chiamati al più presto. Grazie
