Chi è in possesso di un bene immobile e beneficia dei redditi derivanti dalla locazione degli stessi può optare per la cedolare secca, venendo ad optare per un regime di tassazione alternativo e facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, per i contratti oggetto di cedolare secca non devono essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono canonicamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. L’opzione per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Possono optare per questo regime facoltativo ed alternativo della cedolare secca, tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non concedono in locazione l’immobile nell’esercizio di attività di impresa.
La cedolare secca è applicabile dall’anno 2011 a tutti i fabbricati destinati ad uso abitativo, ovvero a tutti quei fabbricati che risultano essere iscritti al Catasto con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali) ed alle pertinenze locate anch’esse. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata da ciascun soggetto locatore. Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con soggetti conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa: in sostanza, la cedolare secca può essere esercitata soltanto ed esclusivamente dalle persone fisiche private e non può concernere imprese, professionisti, società o altri enti.
L’esercizio della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga): il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale e l’esercizio della revoca deve essere espletata entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente. Vantaggi della cedolare secca? Interessanti la tassazione con applicazione di due aliquote IRPEF:
· il 10% per i contratti di locazione a canone concordato;
· il 21% in tutti gli altri casi.
L’aliquota applicata è inferiore a quella ordinaria, dato che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito; inoltre, la cedolare secca surroga anche le addizionali regionali e comunali, e prevede l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, venendo ad avvantaggiare anche l’inquilino. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso da quello complessivo e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.
