L’Agenzia delle Entrate sul sito istituzionale nella sezione dedicata alle quotazioni del mercato immobiliare, da cui è possibile risalire al valore di mercato e di locazione per unità di superficie in euro al metro quadro, per ogni zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, sancisce chiaramente che “Nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli”.
Dunque, dal dettato normativo e testuale riportato dalla stessa Agenzia delle Entrate, si evince chiaramente che è necessario utilizzare in modo prioritario i dati risultanti dalla stima di un tecnico professionista.
Infatti, le stime di un tecnico professionista sono le uniche in grado di rappresentare e di descrivere “in maniera esaustiva” il corretto fair value dei beni immobiliari.
Inoltre, in materia di imposta di registro l’Ufficio OMI ha la possibilità di disconoscere il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita se ritenuto non espressivo del valore.
La normativa che consente tale rettifica è l’articolo 51 del D.P.R. 131/1986, che attribuisce al Fisco il potere di verificare la corrispondenza del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale avendo riguardo:
- al criterio comparativo ovvero avendo riguardo a tutti i trasferimenti avvenuti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori ai tre anni dalla data dell’atto che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili;
- criterio della capitalizzazione: al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari.
La metodologia accertativa prevede il raffronto con altri trasferimenti di beni immobili che, in termini di tipologia e ubicazione, presentano caratteristiche “comparabili” a quello oggetto di accertamento.
La verifica accertativa viene condotta solo su base documentale e senza alcun sopralluogo preventivo volto a stabilire l’effettiva comparabilità in termini reali.
Mediante il criterio della capitalizzazione, il canone annuo di locazione eventualmente pattuito tra le parti viene assunto come base per la valutazione dell’immobile.
Le quotazioni OMI o i dati presenti nel Borsino Immobiliare propongono dei valori medi degli immobili al metro quadro distinti per ciascuna zona di riferimento senza tuttavia considerare le specificità di ciascun immobile. Pertanto devono rientrano nella più ampia categoria di “ogni altro elemento di valutazione”.
Ai sensi dell’articolo 71 del D.P.R. 131/1986 se il valore definitivamente accertato dei beni o diritti supera quello dichiarato, si applica la sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta.
La disposizione normativa prevede infatti l’applicabilità delle sanzioni unicamente nel caso in cui il valore definitivamente accertato dei beni o diritti, ridotto di un quarto, superi quello dichiarato.
Se lo scostamento tra quanto dichiarato e l’accertato rimane nei limiti dell’intervallo di tolleranza, non sarà irrogata alcuna sanzione al contribuente.
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