Regime fiscale del Rent to buy: guida

Negli ultimi anni, a seguito della crisi economica e della stagnazione del mercato immobiliare, una formula commerciale che si è diffusa anche sulla nostra Penisola italiana, mutuata dal mondo anglosassone, è il Rent to Buy, ovvero la possibilità di acquistare l’immobile in un secondo tempo dato che la disponibilità dell’immobile è immediata.

Questa formula commerciale non è altro un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone. Decorso un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il soggetto conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Tuttavia, il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile da parte del soggetto conduttore, non costituisce inadempimento dato che il comma 1 bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”).

L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale deve essere assoggettato il rent to buy; a colmare la lacuna normativa è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con apposita circolare 4/E del 19 febbraio 2015, che distingue tra imposte indirette e imposte dirette; se il concedente/proprietario è un soggetto “privato” ovvero un soggetto IVA; se si tratta dell’atto iniziale oppure dell’atto finale che comporta il trasferimento dell’immobile oggetto di Rent To Buy. Tra le imposte dirette sul Rent to Buy occorre distinguere:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo, a cui si applica la disciplina della locazione dato che tale componente deve considerarsi, per il soggetto concedente, rilevante ai fini della determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF, qualora essa, ridotta forfetariamente del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario (ossia alla rendita catastale). In caso contrario, il concedente dichiara ai fini IRPEF la rendita catastale. Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”;
• il corrispettivo di vendita dell’immobile assume rilevanza ai fini dell’IRPEF solo nel caso in cui si determini una plusvalenza tassabile realizzata mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere, mediante vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La circolare dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che le quote di canone imputabili al prezzo diventano imponibili ai fini IRPEF non durante il periodo di utilizzo ma al momento della vendita dell’immobile.