Ieri l’Agenzia delle Entrate in un comunicato, che anticipa il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha puntualizzato che c’è tempo fino al 6 giugno c.a. per registrare i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo ed esercitare l’opzione per “la cedolare secca”.
Praticamente per i contratti che scadono nell’arco temporale che va da oggi 7 aprile al 6 giugno si potrà registrare il contratto ed esercitare l’opzione al fine di avvalersi della nuova tassazione delle locazioni ad uso abitativo.
Ovviamente l’opzione è facoltativa e consigliamo di far bene i conti per una norma che sembra favorire in prevalenza i proprietari con redditi alti senza alcun beneficio per gli inquilini in termini di contenimento degli affitti e di sostegno economico alle famiglie in difficoltà.
Un provvedimento che omaggia i proprietari di circa 1 miliardo e mezzo a pochi mesi dal taglio di 80 milioni di euro al fondo a sostegno delle locazioni per gli inquilini più deboli economicamente.
Ma facciamo un esempio di convenienza:
Per il 2011 sono state stabilite le seguenti aliquote applicabili agli scaglioni di reddito:
- da 0 a 15.000 euro = aliquota Irpef al 23%;
- da 15.001 a 28.000 euro = aliquota Irpef al 27% (ovvero 3.450 euro + 27% sul reddito eccedente i 15mila euro);
- da 28.001 a 55.000 euro = aliquota Irpef al 38% (ovvero 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28mila euro);
- da 55.000,01 a 75.000 euro = aliquota Irpef al 41% (ovvero 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55mila euro);
- oltre 75.000 euro = aliquota Irpef al 43% (ovvero 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75mila euro).
Risulta chiaro che al 90% la cedolare secca non è conveniente per coloro che hanno solo un reddito da fabbricati che non superi 15.000 euro, in quanto pur rientrando in tal caso nell’aliquota irpef normale del 23% potranno detrarre oneri per familiari a carico, oneri per spese mediche e via dicendo. Oltre al fatto che in regime normale l’affitto è imponibile per l’85%.
Quindi visto che la cedolare secca dispone che sull’affitto occorre pagare il 21% per i contratti liberi ed il 19% per i contratti ad equo canone, mediante imposta sostitutiva, bisogna fare due calcoli e si vedrà che la convenienza, per coloro che rientrano nei 15.000 euro è assolutamente da dimenticare.
Ottimo risparmio invece per coloro che hanno un reddito medio alto e hanno poche detrazioni: l’affitto non si cumula al proprio reddito ma la tassazione viene spostata su un altro asse uguale per tutti ossia la tassazione separatamente calcolata al 19 e 21%.
Esempio:
reddito da lavoro dipendente euro 28.000
fitto 10.000 – imponibile 8.500
totale reddito 36.500
sull’affitto pagherà una imposta IRPEF pari ad euro 3.230,00. (8500 x 38%)
Chiaramente tali soggetti opteranno per la cedolare secca, poichè sia pur vero che il canone è interamente imponibile per euro 10.000 e non per euro 8.500 esso non va a sommarsi al reddito da lavoro dipendente ed in tal modo non sforerà nel 38%.
Sull’affitto con la cedolare secca essi pagheranno nell’esempio una imposta SOSTITUTIVA pari ad euro 2.100 anzichè euro 3.230.
Non parliamo per i redditi più alti e quindi scaglioni più alti… il risparmio è davvero considerevole.
Cosa cambia per l’inquilino:
il canone rimane invariato;
non si dovrà pagare l’imposta di registro e bollo sulla locazione;
non si dovrà pagare l’imposta di registro in caso di risoluzione;
non si dovrà pagare l’incremento istat sul canone.
Praticamente l’inquilino risparmierà su di un fitto di 10.000,00 euro la metà del 2% ossia 100 euro, mentre il proprietario potrà risparmiare migliaia di euro.
Difatti fermo restando l’esempio di 10.000 euro di canone il proprietario potrà risparmiare sino ad massimo di euro 1.555,00 euro nel caso abbia un reddito superiore a 75.000,00 euro.
Si precisa che i calcoli sono stati elaborati a mò di esempio e non possono essere applicati al singolo contribuente per il quale, ai fini della verifica della convenienza, occorrerà elaborare una previsione fiscale caso per caso.
Articolo a cura di Giuseppe Merola
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