Società Immobiliari: in vista di Unico 2011, escursus dei casi in cui non occorre il Test di Operatività.

Disapplicazione delle norme sulle società di comodo nel caso di esercizio di attività immobiliari.

 Molte le difficoltà delle società immobiliari di fronte al “test di operatività” previsto dalla  normativa sui ricavi e redditi minimi presuntivi relativi alle società di comodo.

 Citiano alcuni casi che permettono a tali società di ottenere la disapplicazione della disciplina delle società di comodo o non operative.

Il superamento del test di operatività, previsto dall’art. 30 della L. 724/94, diviene abbastanza difficoltoso per quelle società che operano con gli immobili.

Tali società immobiliari, incontrano enormi problemi in sede di dichiarazione dei redditi visto l’elevato ammontare dei “componenti positivi minimi presuntivi” calcolati sul ragguardevole valore delle proprie immobilizzazioni, proprio per causa della loro natura di società immobiliari, pur non essendo nella realtà di comodo.

Al fine di fare un po’ di chiarezza sulla questione L’Agenzia delle Entrate ha illustrato una varietà di fattispecie che se adeguamente provate nell’istanza di interpello permetteranno di ottenere la disapplicazione della disciplina sulle società non operative che include il già citato test di operatività. I casi in cui non si applica il test di operatività si ha quando:

·        La società immobiliare abbia nel proprio patrimonio esclusivamente immobilizzazioni in corso di ultimazione o costruzione. In tal caso essa è esonerata dall’obbligo di presentare l’istanza di disapplicazione delle società non operative alla Direzione Regionale delle Entrate;

·        La società immobiliare dimostri l’impossibilità di conseguire fitti attivi che consentano il superamento del <> ossia dimostri l’impossibilità di ricavare un reddito superiore a quello minimo presuntivamente previsto sui cespiti posseduti;

·        La società immobiliare che dimostri di essere impossibilitata ad aumentare i canoni dei contratti già in essere;

·        La società immobiliare che dimostri l’inagibilità temporanea dell’immobile.

Dopo questi casi abbastanza frequenti la circolare n.44/E del 2007 dell’A.D.E. in merito alle società immobiliari ha illustrato alcune fattispecie specifiche a titolo di esempio:

·        Società Immobiliare con un patrimonio non utilizzabile per intero;

E’ il caso delle società immobiliari che detengono un complesso di edifici nel quale alcuni di essi non sono produttivi di reddito in quanto ancora non utilizzabili perché in corso di ristrutturazione o inagibili;

          in tal caso può essere presentata istanza di interpello per ottenere la                                     

          disapplicazione parziale della disciplina.

In tal modo la società potrà non tener conto di tali specifici valori relativi agli immobili improduttivi (per i quali è stata concessa la disapplicazione).

Ciò  ai fini della determinazione dei componenti positivi minimi presuntivi, con la conseguenza che i ricavi e reddito minimi a cui si sarebbe obbligati considerando l’intero patrimonio, saranno decurtati delle percentuali previsti per gli immobili per i quali si è ottenuta la disapplicazione parziale.

·        Società immobiliare che sia in attesa di ricevere autorizzazioni amministrative sui propri immobili.

Nel caso la società sia in attesa di autorizzazioni amministrative ai fini della ristrutturazione o edificazione di immobili di sua proprietà, potrà produrre interpello disapplicativo al fine di dimostrare che sugli stessi immobili grava una situazione non normale di svolgimento dell’attività come ad esempio la mancanza del rilascio dell’agibilità da parte degli  organi competenti;

·        La disapplicazione come sopra detto può essere concessa parzialmente o totalmente in rapporto alla non normalità nello svolgimento dell’attività, a causa della mancanza delle autorizzazioni occorrenti, che incidano senza ombra di dubbio sulla possibile utilizzazione del bene, nel dato periodo, d’imposta, e per il quale si chiede l’esonero;

·        Locazione a canone vincolato.

E’ possibile inoltrare l’istanza di disapplicazione della disciplina delle società di comodo, nel momento in cui la società abbia un immobile concesso in locazione  ad un ente pubblico ad un importo-canone su cui ha rilasciato parere di congruità l’Agenzia del Territorio. Recita la circolare che in tal caso esistono i presupposti per la concessione della disapplicazione della disciplina delle società non operative, quando tali canoni sebbene attestati come congrui da parte di un amministrazione statale, non siano superiori alla soglia minima di ricavo e reddito determinata dall’art. 30 della su citata Legge 724/94. Risulta evidente che se tale particolare circostanza riguardi uno solo degli immobili detenuti dalla società, la disapplicazione sarà concessa in maniera parziale per quell’esclusivo immobile, mentre se la circostanza riguarda l’intero patrimonio immobiliare posseduto la concessione della disapplicazione sarà integrale.

Terreni

La suddetta circolare 44/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito, in materia di terreni agricoli, che l’esclusiva circostanza che il terreno posseduto sia soltanto ed esclusivamente incolto non integra i requisiti per l’accoglimento dell’istanza di disapplicazione della disciplina delle società non operative, presentata per i terreni medesimi.

Subentro in contratti di locazione già in essere.

La società immobiliare subentrante in un contratto di locazione già in essere

al momento dell’acquisto del medesimo immobile ad un canone inferiore a quello di mercato può chiedere l’accoglimento della sospensione delle norme sulle società di comodo fermo restando la verifica di eventuali circostanze elusive o che integrino un’evasione fiscale anche precedente;

L’art. 30 della L. 724/1994 modificato dal Decreto Legge 223/2006 ha disposto un incremento dei coefficienti di ricavo presentuvi decorrenti dal 4 luglio 2006.

Ciò ha comportato che i canoni relativi a contratti di locazione stipulati in annualità precedenti, possono essere insufficienti alla luce dell’aumento delle nuove percentuali di operatività, anche se congrui rispetto ai precedenti limiti di operatività.

In questo caso l’Agenzia sarebbe orientata a non concedere la disapplicazione sulla base della semplice circostanza che i canoni di locazione in vigore fossero aderenti alle soglie di ricavo minimo precedenti al Decreto 223/2006.

In breve la società contribuente dovrà anche dimostrare, ai fini dell’ottenimento della disapplicazione che alla data di formazione dei contratti di locazione, i canoni erano congrui rispetto ai prezzi di mercato.

Contratti di affitto tra parti correlate

L’Agenzia chiarische che nel caso vi siano contratti stipulati tra parti correlate  (come può succedere tra società partecipate e controllanti) in cui i canoni relativi non siano congrui rispetto ai valori di mercato, la disapplicazione non può essere ottenuta esclusivamente sulla motivazione della sola correlazione tra le parti.

Tale circostanza di minor canone tra parti correlate potrebbe essere sicuramente idonea a dimostrare la non evasione fiscale in altre sedi o in sede di accertamento, proprio per il fatto che le società contraenti siano correlate, ma non ai fini del calcolo delle società di comodo.

Società con fermo edificatorio sui terreni

Nel caso di società immobiliari esercenti la compravendita di immobili, tramite il preventivo acquisto di terreni ai fini della edificazione e vendita degli immobili costruiti, la fattispecie che riguarda i predetti terreni sottoposti a vincolo edificatorio che li renda poco appetibili al mercato, può costituire requisito obiettivamente valido ai fini dell’ottenimento della disapplicazione della disciplina delle società non operative.

A proposito di quest’ultima indicazione sui terreni la circolare 44/E 2007 dell’Agenzia delle Entrate ha fatto una precisazione, con le seguenti distinzioni:

·        blocco edificatorio successivo all’acquisto del terreno da parte della società che chiede la disapplicazione; In tal caso l’istanza di disapplicazione troverà accoglimento da parte della Direzione Regionale;

·        blocco edificatorio già in essere prima dell’acquisizione dell’area e per il quale si  chiede la disapplicazione della disciplina.

In tal caso essa non potrà essere ottenuta in quanto il mancato conseguimento dei ricavi e dei redditi minimi previsti dalla disciplina, nonché degli incrementi di valore delle costruzioni e del conseguimento di altri eventuali proventi sono scelte consapevoli dell’imprenditore essendo già a conoscenza dell’impossibilità edificatoria prima dell’acquisizione dei terreni medesimi.

Per tutti gli altri casi in cui si ritiene non essere obbligati al test di operatività delle società di comodo, ai sensi dell’art. 30 della L. 724/74, si potrà produrre interpello ai sensi AI SENSI DELL‘ART. 11 DELLA LEGGE 27 LUGLIO 2000 n.212 alla Direzione Regionale delle Entrate.

Qui di seguito i coefficienti di operatività esercizio previsti in UNICO/2011:

Bene                                    Percentuale

E’ superfluo ricordare che se nell’esercizio non si siano avuti dei ricavi effettivi superiori ai ricavi presuntivamente calcolati secondo la tabella di cui sopra, e contestualmente non sia abbiano circostanze o interpelli accolti per la loro disapplicazione, occorrerà dichiarare tali ricavi così matematicamente calcolati.