Si stipula un comodato modale quando ad esempio il proprietario di un locale commerciale lo concede gratuitamente – per uso attività – ad un familiare/imprenditore,

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con l’impegno di quest’ultimo alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, e ciò allo scopo di conservazione del bene (L’ INTERESSE DEL PROPRIETARIO).  

IN QUALI CASI OCCORRE IL COMODATO MODALE.

Si sottoscrive il contratto di comodato modale nei casi in cui un immobile sia pur concesso in locazione gratuita preveda un obbligo a carico del conduttore. Il modus o onere a carico del comodatario è proprio l’obbligo di accollarsi «il mantenimento del locale per l’interesse del proprietario» a conservarne il valore di mercato. L’affittuario non è tenuto a pagare un canone di locazione per l’uso dell’immobile, ma si obbliga alla conservazione del buono stato dello stesso.

Trattasi di una formula contrattuale unica nel suo genere.

E’ il caso del proprietario di  un capannone industriale che lo concede  in comodato MODALE ad uso gratuito ad un terzo (anche non familiare) purché l’affittuario si obblighi alla sua manutenzione straordinaria.

Ciò preserva da eventuali accertamenti che possano presumere l’onerosità della locazione.

1. AVVISO DI ACCERTAMENTO PER ELUSIONE FISCALE. IL NOSTRO PROFORMA A PROVA DI CONTESTAZIONE.

Ai fini fiscali, la gratuità della locazione (in caso di accertamento) è dimostrabile dall’interesse del concedente a preservare il locale dal deprezzamento per vetustà, dovuta ad inutilizzo, e alla non convenienza economica a sopportarne le spese di ripristino prima della concessione dell’immobile in locazione onerosa.

Chiaramente la prova dell’effettiva gratuità della locazione potrà meglio essere garantita quando esiste un rapporto di parentela tra proprietario e comodatario.

Oltretutto l’onere a carico del comodatario (ripristino e conservazione del locale) non potrà essere considerato corrispettivo tassabile – in capo al comodante – proprio per il non quantificabile costo effettivo dovuto all’onere a carico del comodatario.

2. LE DISPOSIZIONE DI LEGGE SUL COMODATO ART. 1803 DEL CODICE CIVILE.

La regolamentazione del contratto di comodato modale è contenuta nell’art. 1803 del codice civile.

La norma, al primo comma,  definisce il comodato come «quel contratto mediante il quale un soggetto consegna ad un altro un bene mobile o immobile, per servirsene per il tempo e l’uso determinato nel contratto stesso, e riconsegnarlo nel termine concordato». Il comodato è un contratto essenzialmente a “titolo gratuito“.

Colui che riceve il bene comodato, non dovrà corrispondere alcuna  somma al comodante, né impegnarsi ad una controprestazione a suo favore, che in questo caso darebbe luogo ad un normale contratto di locazione a titolo oneroso. Generalmente, il comodato viene utilizzato per favorire – a titolo di cortesia o affettivo – un altro soggetto mediante l’utilizzo di un proprio bene, come  ad esempio un’autovettura, una abitazione e simili.

La gratuità del contratto di comodato dunque sembra sia l’elemento distintivo di tale negozio giuridico, come recita il secondo comma del predetto art. 1803 del codice civile.

3. IL COMODATO MODALE E’ UNA NORMALE LOCAZIONE GRATUITA IN CUI E’ CONSENTITO OBBLIGARE IL COMODATARIO  AD UN ONERE A SUO CARICO CHE COMUNQUE NON COSTITUISCE CORRISPETTIVO.

Prevedere un corrispettivo dietro la consegna del bene comodato, sarebbe causa di decadenza del contratto stesso, e il suo naturale inquadramento in un rapporto locativo oneroso. 

In ogni caso, ci sono delle fattispecie particolari, in cui sebbene  “la peculiarità del negozio giuridico e la sua causa” non verrebbero meno, i contraenti possono raggiungere una intesa che imponga un onere a carico del comodatario detto “modus” tramite la stipula del suddetto contratto di comodato modale.

4. GIURISPRUDENZA SUL COMODATO MODALE.

La tipica “gratuità” del comodato non viene MENO, nel momento in cui il comodatario si obblighi ad un onere o “modus” a suo carico che però «non sia tale da snaturare il rapporto contrattuale gratuito. [Cass. Civ. Senenza. n. 485/2003]». Sarà necessario che questo “modus” a carico del locatario, imposto nel contratto di comodato modale, non si configuri quale corrispettivo del godimento del bene comodato; e in maniera da assumere la caratteristica della controprestazione, che farebbe scaturire, di fatto, un contratto di locazione a titolo oneroso.

Infatti, proprio con puntuale riferimento alla cessione in godimento di un bene immobile, la Corte di Cassazione, ha stabilito anche che “la configurabilità di un rapporto di giuridico di comodato non è esclusa” dalla eventualità che il cessionario sia tenuto a versare al comodante una somma periodica a titolo di rimborso spese, nel caso in cui appunto tale corrispettivo permanga nei limiti del modus od onere da comodato modale. [Sentenza n. 497/997; Sentenza n. 3021/2001; Sentenza n. 2091/1985 della Cassazione civile].

In ossequio all’orientamento giurisprudenziale, la fattispecie concreta, nell’esempio descritto, sarà riconducibile ad una  locazione, quando l’importo dovuto dal comodatario integri un corrispettivo DI NATURA REDDITUALE.

Nel caso inverso in cui la somma da corrispondere, in forza del contratto di comodato modale, sia di piccola entità,  e fuori mercato, e quindi non si riferisca ad  una vera e propria controprestazione o un corrispettivo, la fattispecie concreta sarà qualificabile come comodato modale.

Un altro esempio di comodato modale, si ha quando il proprietario di un immobile, nell’esigenza di “conservare”  lo stesso contro la vetustà,  e per  particolari interessi personali, conceda in locazione gratuita un proprio  bene, ma con un onere a carico del comodatario, che consista nel mantenere integro lo stato dell’immobile o a riportarlo allo stato di conservazione precedente il negozio giuridico, sopportandone le spese di manutenzione o ristrutturazione, dietro l’utilizzo del bene stesso.  

In tal caso, l’interesse principale del proprietario è solo la conservazione del bene, motivo per il quale ne concede il godimento a titolo gratuito. Tale interesse non è configurabile in corrispettivo o comunque in un valore riconoscibile quale accrescimento del proprio patrimonio sia reddituale che patrimoniale.

In tal caso sarà necessario indicare “esplicitamente” nel contratto di comodato modale l’onere a carico del comodatario e l’interesse del proprietario, spiegandone e provandone il motivo per cui  lo stesso “onere a carico del comodatario”  non si sostanzi in un incremento del valore dell’immobile riconducibile a fattispecie reddituali fiscalmente rilevanti.

Infine si ricorda che a fini fiscali tale tipo di contratto (di locazione gratuita o comodato modale) è soggetto a particolare attenzione da parte degli Uffici finanziari, in quanto il contratto di comodato potrebbe essere utilizzato “abbastanza facilmente” a scopi di elusione fiscale.

Vi proponiamo il nostro proforma di comodato modale, con  cui potrete concedere in comodato ad  impresa il vostro immobile strumentale, a titolo gratuito ma stabilendo un onere a carico della medesima, che NELL’ESEMPIO è la conservazione del valore del bene.

Il nostro proforma contiene le formule e i richiami di legge e giurisprudenziali con sentenze della cassazione che consentono di dimostrare che l’ONERE o modus a carico del comodatario non costituisce reddito imponibile a carico del proprietario. Ciò in quanto il vantaggio conseguito è esclusivamente patrimoniale.

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