IL MODELLO PERMETTE DI OTTENERE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE GIÀ PRONTO, CON TUTELE UNICHE,
INSERENDO SOLO ALCUNI DATI
(In due versioni con cedolare secca o Irpef Ires)
Con le clausole uniche contenute in questo contratto di locazione preimpostato (NON FACSIMILE) con cedolare secca o Irpef per uso abitativo, il locatore eviterà i rischi:
─ Di eventuali accertamenti dell’Amministrazione fiscale;
─ Di problemi con il locatore come ad esempio le contestazioni in ordine all’accollo delle spese di manutenzione dell’immobile;
─ Di mancato regolare pagamento dei canoni di locazione, potendo “cessare” il rapporto senza ricorrere al Giudice (clausola che consente di risparmiare – in migliaia di euro, che quando pagati poi devono essere chiesti all’inquilino moroso)
Qui esposte le principali condizioni contenute nel modello di locazione professionale preimpostato precompilato in formato word:
─ Opzione per la tassazione della cedolare secca. Nel modello si troveranno già inclusi i richiami di legge per l’opzione della tassazione alternativa dei canoni di locazione con cedolare secca (da effettuare a pena di nullità dentro la stessa scrittura per la concessione dell’immobile in locazione), in cui dovrà quindi essere menzionata, la norma istitutiva della cedolare secca (già scritta in formato legale).
─ Rinnovo a nuove condizioni dopo 4 anni. Nel modello di locazione preimpostato professionale è prevista una clausola legale (benché facoltativa) con la quale entro 60 giorni prima della scadenza quadriennale si potrà proporre rinnovo della locazione per altri 4 anni, ma a nuove condizioni economiche o a risolvere consensualmente il contratto.
─ Risoluzione e provvedimento di sfratto più rapido. Nel modello di locazione precompilato pronto all’uso, è prevista LA clausola speciale di risoluzione in diritto del contratto di locazione (ai sensi dell’ art. 1456 del Codice Civile) in caso di morosità prolungata del conduttore… quando per 2 mensilità consecutive non abbia pagato le rate di pigione, al fine di evitare il danno di continuare a corrispondere le imposte (sui canoni di locazione non ricevuti) senza ricorrere al giudice , già dalla comunicazione di risoluzione notificata al conduttore moroso, senza necessità del Provvedimento di sfratto. Per ottenere questa importante tutela, nella scrittura di locazione deve essere espressamente accettata dal conduttore, come nel modello, la procedura di cessazione del rapporto, senza necessità di Provvedimento Giudiziario di sfratto in ottemperanza alla legge e alle molte sentenze della Cassazione che danno valore legale a tale espressa sottoscrizione).
─ Spese di manutenzione a carico delle parti divise in maniera PRECISA. La previsione, nel modello pronto di locazione, dell’accollo delle spese di manutenzione, divise tra proprietario e conduttore, in maniera precisa e puntuale. In particolare il conduttore è obbligato a sostenere, oltre alle normali spese di manutenzione ordinaria.
IMPORTANTE IL PROSPETTO CHE ABBIAMO PREPARATO che ripartisce tra locatore e conduttore analiticamente ogni spesa occorrente per l’immobile concesso in locazione, precisata una per una; e per ognuna chi dovrà eventualmente sostenerla, e che consentirà di evitare ogni reclamo o contestazione (origine di annosi contenziosi legali in tema di locazione abitativa)
─ Prevista obbligazione in solido di tutti per l’intero canone PATTUITO, quando gli inquilini contraenti siano più di uno! In tale ipotesi se non adempie uno di essi, gli altri restano comunque obbligati per l’intero canone. Diversamente, se un inquilino è moroso e l’ altro è regolare non si potrà esperire la cessazione per morosità.
I dati da inserire in questo super contratto di locazione sono:
- Le generalità dei contraenti, locatore e locatario;
- I dati catastali dell’immobile, foglio, particella, sub, vani, rendita catastale;
- Il canone annuo pattuito per la locazione e la frequenza dei pagamenti delle rate di canone (di solito mensile);
- L’importo del deposito cauzionale (pari a 2-3 mensilità) che l’inquilino versa al momento della sottoscrizione del contratto;
- L’indicazione del possesso dell’ape, ossia l’attestazione di prestazione energetica, obbligatoria per legge dal 26 giugno 2013.
La procedura di completamento del vostro contratto specifico è molto semplice.
Basterà inserire i vostri dati nei modelli scaricati, già formattati per la stampa a righe uso bollo, in due file in formato word editabili.
Fatto questo il contratto DI AFFITTO potrà essere stampato, firmato e registrato con le migliori garanzie a tutela del rendimento della proprietà.
Se alla firma del contratto vi pagano contestualmente ANCHE il deposito cauzionale, lo stesso contratto sottoscritto avrà valore di quietanza. Con il pagamento dei canoni di locazione mediante bonifico bancario o postale non sarà necessario rilasciare la ricevuta di pagamento, in quanto fa fede la distinta bancaria che dimostra il pagamento, risparmiando quindi le 2 euro di marca da bollo occorrenti per ogni ricevuta di pagamento del canone di locazione.
Con questo particolare contratto di locazione si limitano al massimo i rischi di accertamenti fiscali e SPESE LEGALI pronto in 5 minuti
Si consiglia di inserire solo i propri dati e non modificare i patti già scritti.
____MODELLO CON CEDOLARE SECCA________
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO
Ai sensi dell’art.2, comma 1, della legge 9/12/98, n.431
CON OPZIONE PER LA TASSAZIONE SOSTITUTIVA DELLA CEDOLARE SECCA
art. 3 del D.Lgs. n.23/2011
Con il presente contratto di locazione immobiliare, redatto in triplice originale, di cui uno per l’Agenzia delle entrate, avente forza di legge tra le parti,
(A) I_ signor _________________________ nat a _________________________ (__) il __-__-____ (C.F. _________________________) identificat a mezzo ____________ n. _________ rilasciata da ____________________il ____________ con scadenza_____________ , d’ora in poi locat____
in qualità di proprietari_ dell’unità immobiliare sita in _________________________ (__), censita al N.C.E.U. del Comune di __________________ al Foglio ____ particella ____ sub ____, composta da __ vani, sita in via _________________________con rendita catastale pari ad euro ___________ cat. A____ classe __; di seguito denominat_ proprietar_
conced__ in locazione
(B) Al signor ________________________________ (C.F. __________________ ) nat_ a _______________ ( ) il __-__-_____ e residente in ____________________________ (__) alla via __________________ – identificat_ mediante ____________
n° __________________ rilasciata dal __________________il __________________ e valida sino al __________________, d’ora in poi solo condutt___ che accetta per sé e i suoi familiari conviventi, l’unità immobiliare come sopra già identificata,
ai seguenti patti e condizioni
Art. 1 Durata. Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 (quattro), dal (C) __-__-____ al __-__-___ e si intenderà rinnovato per altri quattro, nell’ipotesi in cui _l_ proprietar_ non comunichi al conduttore disdetta del contratto ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata A/R – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno sei mesi prima della scadenza quadriennale della locazione. La parte locat___ consegna l’immobile in buono stato di manutenzione ed adeguato alle norme sulla sicurezza previste dal T.U.E. -Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001, come d’obbligo. Allega alla presente “attestazione di prestazione energetica” A.P.E. redatta da (D)____________________________ in data ____________________. II conduttore dichiara di aver preso visione dello stato dell’immobile e di averlo trovarlo adatto per l’utilizzo abitativo proprio.
Art. 2) Rinnovo a nuove condizioni. Al termine del primo quadriennio, ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la
procedura per il rinnovo contrattuale a “nuove condizioni” oppure alla rinuncia e risoluzione, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte “almeno sei
mesi prima della scadenza”.
La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale comunicazione. In mancanza di risposta ovvero di disaccordo, il contratto di s’intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. [In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni convenute all’atto della stipula e per altri 4 anni]
Art. 3) Recesso. Il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto – previo avviso da recapitarsi a___ proprietar__ a mezzo lettera raccomandata – almeno 6 mesi prima – dalla data in cui ha intenzione di lasciare l’immobile – accollandosi integralmente le spese occorrenti per la risoluzione del contratto. Qualora l condutt___ intenda lasciare l’immobile e risolvere la locazione prima dei sei mesi dalla spedizione della raccomandata questi sarà obbligato comunque al pagamento dei sei mesi di canone A TITOLO DI PENALE, anche senza utilizzo dell’immobile, decorrenti dalla data in cui ha comunicato formalmente l’intenzione di rilascio dell’’immobile.
Art. 4) Destinazione. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione DEL CONDUTTORE e delle persone attualmente con lui conviventi.
Il conduttore sottoscritto non potrà sublocare o concedere in comodato, in tutto o in parte l’unità immobiliare locata, a pena di risoluzione di diritto del contratto ed al risarcimento dei danni a favore del proprietario.
Art. 5) Canone. Il canone annuo di locazione, avendo le parti tenuto presente l’ubicazione e le buone condizioni oggettive dell’immobile, come visto e piaciuto dal conduttore e nello stato in cui si trova, è convenuto in € (E) ______,00 (euro in lettere/00) annui, che il conduttore si obbliga a corrispondere a_ proprietar____ in dodici rate mensili anticipate dell’importo di € E1____,00 (euro in lettere/00) ciascuna; e quindi con pagamento anticipato entro il giorno 5 del mese di competenza tramite bonifico bancario disposto sul conto intestato a ________________________ IBAN ______________________________________. La disposizione di bonifico costituisce titolo per la prova dell’avvenuto pagamento che in ogni caso il conduttore dovrà inviare mensilmente al proprietario. Non sarà necessario in tal caso l’applicazione della marca da bollo in quanto la disposizione sostituisce ricevuta di incasso.
Art. 6) Morosità. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore qualunque ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento dei canoni di locazione da parte de_ conduttor__, per qualunque causa, costituisce in mora di diritto il CONDUTTORE.
Si stabilisce che con il mancato pagamento di due rate consecutive di canone il contratto è RISOLTO IN DIRITTO, ai sensi dell’art. 1456 del Codice Civile, e che il proprietario potrà far valere tale diritto inviando raccomandata al conduttore. Il contratto in tal caso si intende risolto senza occorrenza del Provvedimento del Giudice, come previsto dalla Legge, esonerando il locatore dal pagamento delle imposte dal giorno successivo all’invio della raccomandata (in cui si comunica di far valere la clausola risolutiva espressa ex. art. 1456 del C.C.) e comunicando all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto, con obbligo del locatore a rilasciare immediatamente l’immobile.
Art. 7) Cedolare Secca. _l_ proprietari__, per il primo quadriennio, dichiara__ di optare per il regime fiscale della “cedolare secca” di cui all’art. 3 della Legge 23/2011, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo “sul contratto di locazione”. Di conseguenza, il proprietario – per il primo quadriennio – rinuncia alla facoltà di chiedere al conduttore l’aggiornamento del canone in base ad incrementi e rivalutazioni ISTAT, come previsto per i contratti soggetti ad IRPEF ordinaria. Il conduttore, elegge domicilio presso l’unità locata ai fini della ricezione della raccomandata prevista dall’art. 3,
comma 11 della Legge n°23/2011. “. Che in questa scrittura _l_ proprietar_ né viene esonerato espressamente dal conduttore, AVENDO PRESO ATTO DELL’OPZIONE e della rinuncia a rivalutazione ISTAT, A IMPOSTA DI REGISTRO E DI BOLLO (in base alla circolare dell’ADE N. 26/2011 che al punto 8.3 recita “Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT, si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in
questione”. Quindi l’obbligo di inviare la raccomandata al locatario – condizione essenziale per usufruire della tassazione alternativa della cedolare secca – è assolto anche quando il
locatore dichiari – nel contratto stipulato – di rinunciare agli aggiornamenti ISTAT, di cui al paragrafo 2.3 della stessa circolare).
Art. 8) Accesso. _I_ conduttor dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare a_ proprietar__, o a un suo delegato ove ne abbia – motivandola – ragione.
Art.9) Accettazione dei locali. Il conduttore dichiara di aver visitato l’abitazione locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto. Il conduttore s’impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, vale a dire in buono stato di manutenzione, accusando in tal caso ricevuta della consegna della stessa con la firma del presente contratto. È in ogni caso vietato al conduttore signor _____________________ e sig__________________________ di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia ai vicini o a terzi in genere.
Art. 10) Lavori. I conduttor senza il preventivo consenso scritto de___ proprietar__, non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’unità immobiliare locata e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, pena il ripristino a proprie spese ed il risarcimento dei danni a favore del proprietario.
Art. 11) Responsabilità per danni. I conduttor esonera
espressamente _l_ proprietari_ da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivare a _ proprietari_ o a terzi da fatti non dipendenti dal__ proprietar__ medesim_ nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 12) A garanzia delle obbligazioni che assume il conduttore, con il presente contratto, lo stesso si impegna a versare a___ proprietar___ – che ne rilascerà separata quietanza – la somma di € ______,00 QUALE DEPOSITO CAUZIONALE non imputabile in conto pigioni e improduttivo di interessi legali. (In presenza di più locatari tutti sono obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
Art. 13) Custodia. I_ conduttor è costituito custode della cosa locata ed è tenuto, a proprie spese, alla manutenzione ordinaria di tutti gli impianti già presenti nell’immobile, compresa la caldaia a gas nonché le piccole riparazioni di cui all’art. 1609 del C.C.. Quando la cosa locata ha bisogno di manutenzioni straordinarie, non dovute a cattivo utilizzo dell’immobile da parte del conduttore le spese relative sono a carico de___ proprietar___, mentre se la manutenzione straordinaria deriva da fatti riconducibili al cattivo utilizzo dell’immobile da parte dei conduttore, sarà quest’ultimo ad accollarsi le spese per il ripristino dell’immobile nello stato in cui si trovava all’atto di consegna dell’abitazione. Il conduttore è tenuto in entrambi i casi a dare tempestiva comunicazione al__ proprietari__ di danni che riguardino il “ripristino” dell’immobile e che rientrano tra le manutenzioni straordinarie.
In particolare le parti convengono la seguente ripartizione delle
spese:
(F) DESCRIZIONE SPESA OBBLIGATO
spese condominiali ordinarie conduttore
spese condominiali straordinarie locatore
manutenzione caldaia a gas conduttore
spese di pitturazione interna conduttore
spese di ripristino strutturali locatore
spese di ripristino strutturali
per danni causati dal conduttore conduttore
spese per allacci alle utenze dom. conduttore
spese di adeguamento dell’immobile
a particolare esigenze del conduttore conduttore
ecc. ecc.
(G) Art. 14) Deposito cauzionale. L’importo di € _____,00 come sopra specificato all’art. 11, sarà restituito al conduttore al momento della cessazione del contratto, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare locata (libera da persone e cose), dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale e della riconsegna dell’immobile unitamente alle chiavi. La costituzione del deposito cauzionale a favore de__ proprietari__ non pregiudica per quest’ ultimo il diritto al risarcimento del maggior danno per ogni inadempimento o responsabilità contrattuale ed extracontrattuale imputabile al conduttore in relazione all’esecuzione, inadempimento o risoluzione del presente
contratto, per i quali il conduttore è obbligato.
Art. 15) Spese. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese relative all’ordinaria amministrazione dell’immobile locato. Il conduttore si obbliga a comunicare, entro un mese dalla data di sottoscrizione del presente contratto, agli enti competenti i propri dati anagrafici e quant’altro necessario e utile per il pagamento della tassa dei rifiuti e altri tributi, tasse e imposte comunali.
Art. 16) Vendita dell’ immobile. Nel caso in cui _l_ proprietari_ intendesse vendere l’immobile locato, il conduttore dovrà consentire la visita dell’unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore. _l_ proprietar__ dovrà comunicare al conduttore la necessità di accedere all’immobile con almeno 48 ore di anticipo. In ogni caso il conduttore ha diritto di prelazione come per legge.
Art. 17) Registrazione del contratto. _L_ proprietar_ provvederà alla registrazione del
contratto, dandone notizia e copia al__ condutt____. Questi
corrisponderà la quota di sua spettanza per la redazione ed eventuale invio telematico del presente accordo tramite il servizio Entratel, procedura SIRIA da parte del Dott. _________________, commercialista, per la metà del totale di euro ______,00. Le parti delegano quindi il Dott. _________________ alla registrazione telematica del presente contratto avendo prestato anche assistenza per la stipula, ed esonerandolo da ogni incolpevole differenza nelle pattuizioni intese e concordate.
(da eliminare sopra in caso di registrazione manuale)
Art. 18) Interpretazione del contratto. A tutti gli effetti del presente contratto, interpretazione, esecuzione, risoluzione, comprese la notifica degli atti esecutivi e ai fini della competenza a giudicare, locatore e conduttore eleggono domicilio nei locali fittati e, ove più non li occupino o comunque detengano, presso l’Ufficio di Segreteria del Comune di _____________,
Art. 19) Modifiche contrattuali. Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.
Art. 20) Privacy. _I_ proprietar__ e i conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione.
Letto approvato e sottoscritto
a __________ il ____/_____/__________
IL PROPRIETARIO IL CONDUTTORE (P)____________________ (L) __________________
Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificatamente rileggono in contraddittorio, discutono ed approvano espressamente le clausole di cui ai punti dal n°1 a n°20 dell’esteso accordo di locazione.
Letto approvato e sottoscritto
a __________ il ____/_____/__________
IL PROPRIETARIO IL CONDUTTORE (P)_________________ (L)_________________
Il presente contratto originale registrato al n. ______________________ presso l’Ufficio ____________________________ il _________________________________ resta in deposito al sig. __________________ avendo provveduto alla registrazione telematica/manuale.
__FINE MODELLO CON CEDOLARE SECCA______
____MODELLO CON IRPEF________
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO
Ai sensi dell’art.2, comma 1, della legge 9/12/98, n.431
Con il presente contratto di locazione immobiliare, redatto in triplice originale, di cui uno per l’Agenzia delle entrate, avente forza di legge tra le parti,
(A) I_ signor/società _________________________ nat / con sede a _________________________ (__) il __-__-____ (C.F. _________________________) [ se società legalmente rappresentata dal sig. ………………………] identificat a mezzo ____________ n. _________ rilasciata da ____________________il ____________ con scadenza_____________ , d’ora in poi locat____
in qualità di proprietari_ dell’unità immobiliare sita in _________________________ (__), censita al N.C.E.U. del Comune di __________________ al Foglio ____ particella ____ sub ____, composta da __ vani, sita in via _________________________con rendita catastale pari ad euro ___________ cat. A____ classe __; di seguito denominat_ proprietar_
conced__ in locazione
(B) Al signor ________________________________ (C.F. __________________ ) nat_ a _______________ ( ) il __-__-_____ e residente in ____________________________ (__) alla via __________________ – identificat_ mediante ____________
n° __________________ rilasciata dal __________________il __________________ e valida sino al __________________, d’ora in poi solo condutt___ che accetta per sé e i suoi familiari conviventi, l’unità immobiliare come sopra già identificata,
ai seguenti patti e condizioni
Art. 1 Durata. Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 (quattro), dal (C) __-__-____ al __-__-___ e si intenderà rinnovato per altri quattro, nell’ipotesi in cui _l_ proprietar_ non comunichi al conduttore disdetta del contratto ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata A/R – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno sei mesi prima della scadenza quadriennale della locazione. La parte locat___ consegna l’immobile in buono stato di manutenzione ed adeguato alle norme sulla sicurezza previste dal T.U.E. -Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001, come d’obbligo. Allega alla presente “attestazione di prestazione energetica” A.P.E. redatta da (D)____________________________ in data ____________________. II conduttore dichiara di aver preso visione dello stato dell’immobile e di averlo trovarlo adatto per l’utilizzo abitativo proprio.
Art. 2) Rinnovo a nuove condizioni. Al termine del primo quadriennio, ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la
procedura per il rinnovo contrattuale a “nuove condizioni” oppure alla rinuncia e risoluzione, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte “almeno sei
mesi prima della scadenza”.
La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale comunicazione. In mancanza di risposta ovvero di disaccordo, il contratto di s’intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. [In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni convenute all’atto della stipula e per altri 4 anni]
Art. 3) Recesso. Il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto – previo avviso da recapitarsi a___ proprietar__ a mezzo lettera raccomandata – almeno 6 mesi prima – dalla data in cui ha intenzione di lasciare l’immobile – accollandosi integralmente le spese occorrenti per la risoluzione del contratto. Qualora l condutt___ intenda lasciare l’immobile e risolvere la locazione prima dei sei mesi dalla spedizione della raccomandata questi sarà obbligato comunque al pagamento dei sei mesi di canone A TITOLO DI PENALE, anche senza utilizzo dell’immobile, decorrenti dalla data in cui ha comunicato formalmente l’intenzione di rilascio dell’’immobile.
Art. 4) Destinazione. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione DEL CONDUTTORE e delle persone attualmente con lui conviventi.
Il conduttore sottoscritto non potrà sublocare o concedere in comodato, in tutto o in parte l’unità immobiliare locata, a pena di risoluzione di diritto del contratto ed al risarcimento dei danni a favore del proprietario.
Art. 5) Canone. Il canone annuo di locazione, avendo le parti tenuto presente l’ubicazione e le buone condizioni oggettive dell’immobile, come visto e piaciuto dal conduttore e nello stato in cui si trova, è convenuto in € (E) ______,00 (euro in lettere/00) annui, che il conduttore si obbliga a corrispondere a_ proprietar____ in dodici rate mensili anticipate dell’importo di € E1____,00 (euro in lettere/00) ciascuna; e quindi con pagamento anticipato entro il giorno 5 del mese di competenza tramite bonifico bancario disposto sul conto intestato a ________________________ IBAN ______________________________________. La disposizione di bonifico costituisce titolo per la prova dell’avvenuto pagamento che in ogni caso il conduttore dovrà inviare mensilmente al proprietario. Non sarà necessario in tal caso l’applicazione della marca da bollo in quanto la disposizione sostituisce ricevuta di incasso.
Art. 6) Morosità. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore qualunque ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento dei canoni di locazione da parte de_ conduttor__, per qualunque causa, costituisce in mora di diritto il CONDUTTORE.
Si stabilisce che con il mancato pagamento di due rate consecutive di canone il contratto è RISOLTO IN DIRITTO, ai sensi dell’art. 1456 del Codice Civile, e che il proprietario potrà far valere tale diritto inviando raccomandata al conduttore. Il contratto in tal caso si intende risolto senza occorrenza del Provvedimento del Giudice, come previsto dalla Legge, esonerando il locatore dal pagamento delle imposte dal giorno successivo all’invio della raccomandata (in cui si comunica di far valere la clausola risolutiva espressa ex. art. 1456 del C.C.) e comunicando all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto, con obbligo del locatore a rilasciare immediatamente l’immobile.
Art. 7) Accesso. _I_ conduttor_ dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare a_ proprietar__, o a un suo delegato ove ne abbia – motivandola – ragione.
Art. 8) Accettazione dei locali. Il conduttore dichiara di aver visitato l’abitazione locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto. Il conduttore s’impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, vale a dire in buono stato di manutenzione, accusando in tal caso ricevuta della consegna della stessa con la firma del presente contratto. È in ogni caso vietato al conduttore signor _____________________ e sig__________________________ di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia ai vicini o a terzi in genere.
Art. 9) Lavori. I conduttor senza il preventivo consenso scritto
de___ proprietar__, non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’unità immobiliare locata e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, pena il ripristino a proprie spese ed il risarcimento dei danni a favore del proprietario.
Art. 10) Responsabilità per danni. I conduttor esonera
espressamente _l_ proprietari_ da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivare a _ proprietari_ o a terzi da fatti non dipendenti dal__ proprietar__ medesim_ nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 11) A garanzia delle obbligazioni che assume il conduttore, con il presente contratto, lo stesso si impegna a versare a___ proprietar___ – che ne rilascerà separata quietanza – la somma di € ______,00 QUALE DEPOSITO CAUZIONALE non imputabile in conto pigioni e improduttivo di interessi legali. (In presenza di più locatari tutti sono obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
Art. 12) Custodia. I_ conduttor_ è costituito custode della cosa locata ed è tenuto, a proprie spese, alla manutenzione ordinaria di tutti gli impianti già presenti nell’immobile, compresa la caldaia a gas nonché le piccole riparazioni di cui all’art. 1609 del C.C.. Quando la cosa locata ha bisogno di manutenzioni straordinarie, non dovute a cattivo utilizzo dell’immobile da parte del conduttore le spese relative sono a carico de___ proprietar___, mentre se la manutenzione straordinaria deriva da fatti riconducibili al cattivo utilizzo dell’immobile da parte dei
conduttore, sarà quest’ultimo ad accollarsi le spese per il ripristino dell’immobile nello stato in cui si trovava all’atto di consegna dell’abitazione. Il conduttore è tenuto in entrambi i casi a dare tempestiva comunicazione al__ proprietari__ di danni che riguardino il “ripristino” dell’immobile e che rientrano tra le manutenzioni straordinarie.
In particolare le parti convengono la seguente ripartizione delle
spese:
(F) DESCRIZIONE SPESA OBBLIGATO
spese condominiali ordinarie conduttore
spese condominiali straordinarie locatore
manutenzione caldaia a gas conduttore
spese di pitturazione interna conduttore
spese di ripristino strutturali locatore
spese di ripristino strutturali
per danni causati dal conduttore conduttore
spese per allacci alle utenze dom. conduttore
spese di adeguamento dell’immobile
a particolare esigenze del conduttore conduttore
ecc. ecc.
(G) Art. 13) Deposito cauzionale. L’importo di € _____,00 come sopra specificato all’art. 11, sarà restituito al conduttore al momento della cessazione del contratto, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare locata (libera da persone e cose), dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale e della riconsegna dell’immobile unitamente alle chiavi. La costituzione del deposito cauzionale a favore de__ proprietari__ non pregiudica per quest’ ultimo il diritto al risarcimento del maggior danno per ogni inadempimento o responsabilità contrattuale ed extracontrattuale imputabile al conduttore in relazione all’esecuzione, inadempimento o risoluzione del presente contratto, per i quali il conduttore è obbligato.
Art. 14) Spese. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese relative all’ordinaria amministrazione dell’immobile locato. Il conduttore si obbliga a comunicare, entro un mese dalla data di sottoscrizione del presente contratto, agli enti competenti i propri dati anagrafici e quant’altro necessario e utile per il pagamento della tassa dei rifiuti e altri tributi, tasse e imposte comunali.
Art. 15) Vendita dell’ immobile. Nel caso in cui _l_ proprietari_ intendesse vendere l’immobile locato, il conduttore dovrà consentire la visita dell’unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore. _l_ proprietar__ dovrà comunicare al conduttore la necessità di accedere all’immobile con almeno 48 ore di anticipo. In ogni caso il conduttore ha diritto di prelazione come per legge.
Art. 16) Registrazione del contratto. _L_ proprietar_ provvederà alla registrazione del
contratto, dandone notizia e copia al__ condutt____. Questi
corrisponderà la quota di sua spettanza per la redazione ed eventuale invio telematico del presente accordo tramite il servizio Entratel, procedura SIRIA da parte del Dott. _________________, commercialista, per la metà del totale di euro ______,00. Le parti delegano quindi il Dott. _________________ alla registrazione telematica del presente contratto avendo prestato anche assistenza per la stipula, ed esonerandolo da ogni incolpevole differenza nelle pattuizioni intese e concordate.
(da eliminare sopra in caso di registrazione manuale)
Art. 17) Interpretazione del contratto. A tutti gli effetti del presente contratto, interpretazione, esecuzione, risoluzione, comprese la notifica degli atti esecutivi e ai fini della competenza a giudicare, locatore e conduttore eleggono domicilio nei locali fittati e, ove più non li occupino o comunque detengano, presso l’Ufficio di Segreteria del Comune di _____________,
Art. 18) Modifiche contrattuali. Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.
Art. 19) Privacy. _I_ proprietar__ e i conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione.
Letto approvato e sottoscritto
a __________ il ____/_____/__________
IL PROPRIETARIO IL CONDUTTORE (P)____________________ (L) __________________
Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificatamente rileggono in contraddittorio, discutono ed approvano espressamente le clausole di cui ai punti
dal n°1 a n°19 dell’esteso accordo di locazione.
Letto approvato e sottoscritto
a __________ il ____/_____/__________
IL PROPRIETARIO IL CONDUTTORE (P)_________________ (L)_________________
Il presente contratto originale registrato al n. ______________________ presso l’Ufficio ____________________________ il _________________________________ resta in deposito al sig. __________________ avendo provveduto alla registrazione telematica/manuale.
____FINE MODELLO CON IRPEF________
NORMATIVA ECCEZIONALE CHE CONSENTE DI EVITARE CAUSE DI SFRATTO
[[[Recita il dispositivo dell’art. 1456 del Codice Civile “I contraenti possono stabilire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva [1457] .”Quindi L’obbligazione (mancato pagamento di due rate di canone) deve essere inserita (come nel modello) nel contratto in maniera puntuale e non generica, poiché la volontà dei contraenti, si sostituisce al controllo del giudice in ordine alla gravità dell’inadempimento (1455 c.c.). La comunicazione del locatore , che produce i medesimi effetti di una sentenza giudiziale, è un atto unilaterale (1324 c.c.) recettizio (1334, 1335 c.c.). Quindi se la clausola risolutiva espressa é inserita nel contratto, e convenuta con il conduttore, l’inadempienza del conduttore, si sostituisce al giudice, poichè da entrambe concordate, e da subito il contratto è RISOLTO SENZA PASSARE DAL GIUDICE. ]]]
Il modello pronto riporta proprio tale accordo che permetterà di cessare il contratto senza bisogno del provvedimento giudiziario… (un risparmio notevole tra imposte e spese legali).
“I principi giuridici appena esaminati sono stati più volte confermati dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012, con le quali è stata sancita la tassabilità dei canoni di locazione (a uso abitativo e commerciale) non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale.”
a cura di Studio Merola
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